Vendita immobile e debiti fiscali: rischi per venditore e acquirente
Molti contribuenti che hanno accumulato debiti con cartelle esattoriali, ritengono di trovare una valida soluzione per evitare il pignoramento dei propri beni tramite la vendita delle loro case. Ma in caso di debiti fiscali, a rischiare non è solo il venditore, ma anche l’acquirente. Il primo potrebbe rischiare una denuncia penale, mentre il secondo potrebbe dover restituire l’immobile e i soldi pagati.
Si può vendere casa in presenza di debiti fiscali?
Secondo il decreto legge n. 69/2013, la prima casa non può mai essere pignorata. Pertanto, in caso di debiti fiscali, non conviene vendere casa per evitare un eventuale pignoramento, perché questo non potrà avvenire. Potrebbe però succedere che l’esattore del Fisco disponga un’ipoteca sulla casa, ma solo se l’importo del debito è superiore a ventimila euro.
Come funziona il divieto di pignoramento della prima casa?
Il divieto di pignoramento della prima casa è valido solo a determinate condizioni: il contribuente non deve possedere altri immobili, la casa deve corrispondere alla residenza del contribuente e non deve essere accatastata in una categoria di lusso ( A/1,A/8 o A/9). In assenza di tali condizioni, l’immobile è pignorabile.
Quali sono i rischi per l’acquirente?
Nel caso in cui il contribuente rischi il pignoramento di propri beni e decida di vendere casa, l’Agenzia delle Entrate può procedere con due azioni giudiziali: l‘azione di simulazione o l’azione revocatoria.
Cos’è l’azione di simulazione?
L’azione di simulazione non è altro che la dimostrazione da parte dell’agente di riscossione, che la vendita della casa non è mai effettivamente avvenuta. A prova di ciò, viene controllato che il pagamento sia stato eseguito o che le utenze siano intestate al nuovo proprietario. L’azione di simulazione non ha limiti di tempo, pertanto può essere intrapresa in qualsiasi momento.
Cos’è l’azione revocatoria?
Nel caso in cui la vendita vada a buon fine, il venditore deve dimostrare all’agente di riscossione di non possedere altri beni e che l’acquirente fosse a conoscenza della presenza dei debiti fiscali del venditore, condizione questa molto probabile se l’acquirente risulta essere un parente o un conoscente. L’azione revocatoria può essere intrapresa solamente entro 5 anni dalla data di vendita.
Cosa rischia il venditore in caso di debiti fiscali?
I rischi che corre il venditore di un immobile per debiti fiscali, sono più problematici. In primo luogo rischia di dover risarcire l’acquirente, in secondo luogo rischia di essere incriminato per reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Questo però può avvenire solo a condizione che il debito superi i cinquantamila euro, che sia relativo al mancato pagamento di imposte sui redditi ( IRPEF, IRES, IRAP) e che la vendita sia stata fittizia.